Saat membeli properti, Anda mungkin sering mendengar istilah Hak Guna Bangunan (HGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM). Kedua jenis sertifikat ini memiliki perbedaan yang signifikan, terutama dalam hak kepemilikan tanah dan penggunaannya.
Pengertian HGB dan SHM
1. Sertifikat Hak Milik (SHM)
SHM adalah sertifikat yang menunjukkan kepemilikan penuh atas tanah dan bangunan. Pemegang SHM memiliki hak mutlak untuk menggunakan, menguasai, dan mengalihkan properti tersebut. SHM biasanya diberikan untuk tanah yang statusnya sudah bersertifikat dan bebas dari sengketa.
2. Hak Guna Bangunan (HGB)
HGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik pribadi. Pemegang HGB hanya berhak menggunakan tanah tersebut dalam jangka waktu tertentu, biasanya 30 tahun, dan dapat memperpanjangnya, tetapi tidak memiliki hak atas tanahnya..
Fungsi HGB dan SHM
Hak Guna Bangunan (HGB):
- Memfasilitasi Pembangunan Skala Besar
HGB sangat umum digunakan untuk pembangunan properti komersial seperti pusat perbelanjaan, apartemen, perkantoran, dan kawasan industri yang seringkali dibangun di atas tanah negara atau HPL. HGB memungkinkan pengembang untuk membangun dan mengelola properti tersebut dalam jangka waktu tertentu. - Memberikan Hak Sementara
HGB memberikan hak penggunaan properti untuk jangka waktu tertentu, umumnya 30 tahun dan dapat memperpanjangnya hingga 20 tahun. Setelah jangka waktu tersebut berakhir, hak atas tanah kembali kepada pemilik tanah awal. - Opsi Terjangkau untuk Bisnis
Karena tanah bukan milik sendiri, HGB seringkali menjadi pilihan yang lebih terjangkau bagi pelaku bisnis untuk mengembangkan usaha mereka daripada harus membeli tanah dengan SHM.
Sertifikat Hak Milik (SHM):
- Kepemilikan Penuh dan Abadi
SHM memberikan kepastian hukum kepemilikan properti secara penuh dan tanpa batas waktu. Ini berarti Anda memiliki hak untuk menggunakan, menikmati, dan mengalihkan properti tersebut kepada siapa pun tanpa batasan waktu. - Keamanan dan Investasi Jangka Panjang
SHM dianggap sebagai bentuk kepemilikan properti yang paling aman dan stabil. Nilai properti dengan SHM cenderung lebih tinggi dan lebih mudah dijual atau diwariskan. - Cocok untuk Hunian Pribadi
SHM sangat ideal untuk hunian pribadi seperti rumah tinggal karena memberikan rasa aman dan kepastian hukum bagi pemiliknya.
Perbedaan Mendasar HGB dan SHM
Agar lebih mudah memahami perbedaan mendasar antara HGB dan SHM, berikut adalah tabel perbandingan yang merangkum poin-poin penting:
| Fitur | Hak Guna Bangunan (HGB) | Sertifikat Hak Milik (SHM) |
|---|---|---|
| Kepemilikan Tanah | Bukan milik sendiri (Tanah Negara/HPL) | Milik sendiri sepenuhnya |
| Kepemilikan Bangunan | Milik pemegang HGB | Milik pemegang SHM (sebagai pemilik tanah) |
| Jangka Waktu | Terbatas (Umumnya 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun) | Tidak terbatas (Abadi) |
| Kekuatan Hukum | Lebih lemah dari SHM | Paling kuat dan tertinggi |
| Peruntukan | Komersial, Industri, Hunian (terbatas) | Hunian, Komersial (terbatas) |
| Nilai Properti | Cenderung lebih rendah dari SHM | Cenderung lebih tinggi dari HGB |
| Keterbatasan | Perlu perpanjangan, nilai tanah tidak sepenuhnya milik | Lebih sedikit keterbatasan, kepemilikan penuh |
Contoh Penerapan HGB dan SHM
Berikut adalah beberapa contoh situasi yang menggambarkan penggunaan HGB dan SHM:
Contoh HGB:
- Apartemen
Para pengembang di Indonesia sebagian besar membangun apartemen di atas tanah berstatus HGB. Anda membeli unit apartemen dengan status HGB, yang berarti Anda memiliki hak untuk menggunakan unit tersebut dalam jangka waktu tertentu (sesuai masa berlaku HGB induk). - Ruko (Rumah Toko) di Kawasan Komersial
Pengembang seringkali membangun ruko di kawasan pusat bisnis atau komersial dengan status HGB karena menyewa tanah negara atau HPL. - Pabrik di Kawasan Industri
Pengelola biasanya membangun kawasan industri di atas tanah HPL, sehingga bangunan pabrik di kawasan tersebut seringkali berstatus HGB.
Contoh SHM:
- Rumah Tinggal di Perumahan
Rumah-rumah di perumahan pada umumnya dijual dengan status SHM, yang memberikan kepastian hukum kepemilikan penuh kepada pembeli. - Tanah Kavling Siap Bangun
Tanah kavling yang dijual untuk dibangun rumah tinggal idealnya memiliki status SHM agar pembeli memiliki kepastian hukum atas tanah tersebut. - Toko Milik Keluarga
Toko-toko yang dimiliki oleh keluarga secara turun-temurun dan berdiri di atas tanah milik keluarga biasanya memiliki status SHM.
Bagaimana Cara Mengubah HGB Menjadi SHM?
Jika Anda memiliki properti dengan status HGB dan ingin meningkatkan kepemilikan menjadi SHM, berikut langkah-langkahnya:
- Cek Status Tanah – Pastikan tanah berada di atas lahan yang bisa dikonversi ke SHM.
- Ajukan Permohonan ke BPN – Datangi kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.
- Siapkan Dokumen – Termasuk sertifikat HGB, KTP, NPWP, dan bukti pembayaran PBB.
- Bayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) – Sebagai syarat legalitas perubahan hak.
- Tunggu Proses Sertifikasi – Biasanya memakan waktu beberapa minggu hingga sertifikat SHM terbit.
Untuk informasi lebih lanjut mengenai prosedur perubahan sertifikat tanah, Anda dapat mengunjungi artikel Cara Mengubah Sertifikat HGB ke SHM.
Mana yang Lebih Baik: HGB atau SHM?
Pemilihan antara HGB dan SHM tergantung pada kebutuhan Anda. Jika Anda berencana memiliki properti jangka panjang atau untuk diwariskan, SHM adalah pilihan terbaik. Namun, jika Anda hanya ingin menggunakan properti dalam waktu tertentu atau untuk keperluan bisnis, HGB bisa menjadi alternatif yang lebih fleksibel.
Bagi Anda yang ingin berinvestasi properti, memahami status sertifikat sangatlah penting. Untuk lebih mengenal strategi investasi properti, baca juga artikel Panduan Investasi Properti untuk Pemula.
Memahami perbedaan HGB dan SHM sangat penting sebelum membeli properti. SHM memberikan kepemilikan penuh tanpa batas waktu, sementara HGB hanya memberikan hak pakai dalam jangka waktu tertentu. Pilihlah jenis sertifikat yang sesuai dengan kebutuhan dan tujuan Anda. Jika masih ragu, konsultasikan dengan ahli properti atau notaris untuk mendapatkan informasi lebih lanjut.
Bagikan artikel ini kepada teman atau keluarga yang membutuhkan informasi mengenai kepemilikan tanah agar mereka juga mendapatkan wawasan yang jelas!